Acheter un logement locatif avec travaux à effectuer est prisé, à l’heure où de très nombreux biens mal notés dans le DPE sont proposés à la vente. Abaisser le coût global de l’opération est possible via le dispositif Denormandie ou le mécanisme appelé déficit foncier. Vers lequel des deux faut-il se tourner ? […]
L’article compare deux dispositifs fiscaux destinés à encourager l’investissement immobilier dans des logements nécessitant des travaux : le dispositif Denormandie et le mécanisme du déficit foncier.
Les biens mal notés sur le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) voient leurs prix baisser fortement, offrant des opportunités aux investisseurs.
Des incitations fiscales, comme la TVA réduite à 5,5 % et des dispositifs spécifiques, permettent de rentabiliser ces investissements.
Le Denormandie :
Ciblé sur des zones définies (240 communes éligibles).
Réduction d’impôt allant de 12 % à 21 % selon la durée de location (6 à 12 ans).
Obligation de travaux représentant 25 % de l’investissement total.
Plafonnement des loyers et des ressources des locataires.
Le déficit foncier :
Permet de déduire les charges des revenus fonciers et du revenu global.
Pas de restriction géographique ni de plafonnement des loyers.
Imputation possible jusqu’à 21 400 € par an pour des travaux de rénovation énergétique.
Obligation de location pour trois ans seulement.
Contraintes et flexibilité : Le Denormandie est plus rigide (durée de location, plafonds de loyers et ressources). Le déficit foncier est plus souple.
Montant des travaux : Le déficit foncier est plus intéressant pour des travaux conséquents.
Fiscalité et imposition : Le déficit foncier est optimal pour les contribuables fortement imposés.
Jean Bedouret, responsable du développement immobilier chez Stellium Immobilier, met en avant une approche hybride : « Il existe des cas où choisir n’est pas obligatoire », ajoute-t-il. « Ainsi, sur certaines opérations, nous suggérons le “Denormandie optimisé au déficit foncier”. Bien sûr, il faut que l’opération s’y prête puisque les règles des deux dispositifs doivent être respectées. Prenons l’exemple d’une opération de 200 000 € dont les travaux représentent 150 000 € : l’investisseur peut d’abord utiliser le Denormandie pour profiter de la réduction d’impôt, puis défiscaliser une partie des travaux excédentaires et éligibles au titre du déficit foncier. La fiscalité est ainsi optimisée au maximum. ».
| Aspect | Déficit Foncier | Denormandie |
|---|---|---|
| Critères d’éligibilité | Location non meublée, régime réel d’imposition. | Logements situés dans des zones spécifiques ou copropriétés dégradées. |
| Avantages fiscaux | Déduction des charges des revenus fonciers et du revenu global (jusqu’à 10 700 €/an ou 21 400 € pour travaux énergétiques). | Réduction d’impôt de 12 % à 21 % sur un investissement plafonné à 300 000 €. |
| Contraintes géographiques | Aucune contrainte géographique. | Limité à 240 communes et certaines copropriétés en difficulté. |
| Durée des avantages | Gain fiscal immédiat, déductible sur 6 ans (revenu global) et 10 ans (revenus fonciers). | Réduction étalée sur 12 ans (2 %/an pendant 9 ans, puis 1 %/an pendant 3 ans). |
| Flexibilité des loyers | Loyers non encadrés, seulement 3 ans de location requis. | Loyers plafonnés, location obligatoire pendant au moins 6 ans. |
| Impact sur la revente | Travaux déduits non pris en compte pour réduire la plus-value imposable. | Travaux éligibles réduisant la plus-value imposable à la revente. |
| Types de travaux éligibles | Rénovations majeures, mais certaines exclusions (ex. création de balcon non éligible). | Améliorations énergétiques et certains travaux spécifiques comme la création de balcons. |
| Profil d’investisseur idéal | Investisseurs avec un patrimoine immobilier important, cherchant à défiscaliser leurs revenus. | Investisseurs ciblant la réhabilitation urbaine dans des zones spécifiques. |
Le choix entre Denormandie et déficit foncier dépend du profil de l’investisseur et du projet. Stellium Immobilier propose des solutions optimisées, incluant des opérations clé en main, avec gestion des travaux et de la fiscalité.
